Art 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal

Art 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal

Art 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal: la Ley de Propiedad Horizontal se encarga, en su artículo 9.1, de especificar las obligaciones inherentes a la condición de propietario de una Comunidad de Vecinos. Dicho artículo engloba tanto obligaciones económicas, como de actuación diligente frente a las zonas comunes y los demás propietarios.

Concretamente, el precepto nos presenta nueve obligaciones que procedemos a comentar a continuación.

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Art 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal: obligaciones de conservación y mantenimiento

La primera de las obligaciones se centra en exigir el respeto de las zonas comunes independientemente de si son de uso general o privativo, asegurando así que los daños que un vecino pudiese llegar a ocasionar le serían directamente imputables.

La segunda obligación sigue la línea de la anterior, pero se centra en la conservación de las zonas privativas de cada comunero, en la medida en que la falta de conservación y mantenimiento de las zonas de su propiedad no perturben ni causen ningún perjuicio a los elementos comunes o a los demás propietarios, obligando tal precepto a asumir la responsabilidad de pagar por los daños ocasionados.

El tercer y cuarto apartado nos hablan sobre la obligación de dar acceso a la propiedad privada, siempre con la posibilidad de ser compensados por tal intromisión en caso de causarse daños y perjuicios. Este apartado se sostiene en tanto en cuanto, cuando existe propiedad horizontal, existe convivencia de elementos privativos con elementos comunes, cosa que conlleva que, en ciertas ocasiones, unos se solapen entre otros.

Sin embargo, es requisito indispensable que dicho acceso esté justificado en la realización de las reparaciones necesarias del inmueble, debiéndose consentir las servidumbres imprescindibles requeridas para realizar obras, actuaciones o crear servicios comunes. Aun así, el propietario que se vea obligado a permitir el acceso a su vivienda o local, podrá ser indemnizado por los posibles perjuicios ocasionados, como podrían ser, por ejemplo, que a partir de la realización de obras, el comunero haya tenido que irse varios días de su vivienda por la inhabitabilidad que dichas obras crean.

Art 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal: obligaciones económicas

Respecto a las obligaciones relativas a la contribución económica por parte de todos los comuneros, el quinto apartado nos habla sobre la necesidad de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título, a los gastos generales indispensables para el adecuado sostenimiento del inmueble, así como todas las demás cargas que no puedan atribuirse a un individuo, sino que corresponden a la comunidad. Aun así, cabe tener en cuenta que existe la posibilidad de no repartir los gastos en función de la cuota de participación, y es en el caso de que existan unos estatutos especiales que determinen una repartición distinta de los gastos.

Respecto a las preferencias de cobro, el mismo artículo nos señala que los créditos que un propietario pueda tener con la comunidad tienen carácter preferente respecto a los créditos que pueda tener con otras entidades, llegando incluso a estar por encima del pago de la hipoteca. Esta medida asegura que no se incurre en morosidad y que los propietarios priorizan el pago de la cuota de la comunidad.

Siguiendo la misma línea de la responsabilidad económica en caso de deuda entre propietario y comunidad, la ley especifica también que un propietario deudor puede responder con su vivienda ante dicha deuda, solicitándose así el embargo del inmueble en caso de que la deuda sea de una cantidad económica considerable, sirviéndose la ley, otra vez, de una medida de prevención de morosidad.

Para el caso de transmisión de la vivienda o local, la ley exige, en este mismo apartado, que se declare que el inmueble se encuentra libre de cargas y al corriente de pago, especificando cuáles son las deudas pendientes, en caso de existir. Asimismo, se establece que, quien vende el inmueble, es decir, el transmitente, tendrá la obligación de aportar un certificado de estar al corriente de pagos en el momento en que se lleve a cabo el negocio jurídico, de lo contrario, estaría incurriendo en incumplimiento normativo, y solo quedaría eximido de responsabilidad si el comprador así lo especificara. Dicho certificado deberá ser expedido por el secretario o, en ocasiones, por el administrador, y el emisor deberá entregar el certificado en un plazo máximo de 1 semana desde que se ha solicitado.

El fondo de reserva

En la Ley se prevé la necesidad de que todos los propietarios participen indistintamente a la dotación económica del fondo de reserva. Todas las comunidades establecen un fondo de reserva en aras de poder cubrir los posibles gastos que puedan ir surgiendo de manera extraordinaria, sirviéndose este a modo de cuenta de ahorros.

Así pues, el sexto subapartado del presente artículo de la Ley determina la obligatoriedad de que los propietarios participen en la dotación de dicho fondo siempre en función de su respectiva cuota de participación.

La cantidad mínima del fondo de reserva será del 10% del presupuesto ordinario anual, pudiéndose pactar un porcentaje distinto por los propietarios.

Además, si la Comunidad lo considerase pertinente, más allá de cubrir obras relativas a la conservación y mantenimiento de la comunidad, el fondo de reserva también podrá destinarse a la contratación de un seguro comunitario para que cubra los daños causados en la finca.

Art 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal: obligación de hacerse responsable de los daños ocasionados

El séptimo subapartado nos habla sobre los daños que pueda causar un propietario en el uso del inmueble, y nos determina que éstos deberán ser resarcidos por el mismo, respondiendo así de las infracciones acometidas, e imputándosele directamente la responsabilidad de dichos perjuicios.

Art 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal: obligaciones de emisión de comunicaciones al secretario

Como bien sabemos, las funciones principales del secretario de la comunidad se centran en la custodia de documentos, certificación de acuerdos, levantamiento de actas y, sobre todo, recepción de comunicados. Así pues, él será el encargado de recibir y archivar todas las comunicaciones que tengan relación directa con la comunidad y con los integrantes de la misma.

Es por ello por lo que, la octava y novena obligación, exige que los propietarios tienen la obligación de comunicarle al secretario, por cualquier medio fehaciente, por un lado, una dirección de contacto válida para que el comunero pueda ser notificado correctamente, y por otro lado, el cambio de titularidad que pueda producirse en la vivienda o local.

Respecto a la dirección de contacto, en defecto de emisión de dicha comunicación, se tendrá por domicilio para notificaciones la vivienda o local que pertenezca a la comunidad, siendo éste completamente válido a efectos legales.

En caso de no poder notificar al propietario en su domicilio, será válida dicha notificación colocando la misma en el tablón de anuncios de la comunidad o en cualquier otro lugar visible de uso general, exigiéndose, como requisito de forma, la necesidad de que se especifiquen los motivos por los que se procede a este método de notificación, produciendo, de nuevo, plenos efectos jurídicos.

Respecto a la comunicación sobre el cambio de titularidad del inmueble, el propietario tendrá la obligación de mandarle al secretario dicha información por cualquier medio fehaciente, pues solo así será válida la comunicación.

En caso de incumplir con la obligación, el propietario transmisor deberá continuar haciéndose cargo de los gastos de la comunidad y de las demás cargas económicas existentes. Aun así, esto no se aplicará siempre y cuando los demás propietarios, el presidente o cualquier otra persona que ostente otro cargo en la comunidad, sean conscientes de que efectivamente se ha llevado a cabo el cambio de titularidad del inmueble, no siendo así necesaria la emisión de la comunicación expresa.

Autor: Carolina Faz